פסק-דין בתיק ע"א 2534/99

השופטת א' פרוקצ'יה:

1.        לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופט צבי מ. הכהן) שעניינו הכרעה במחלוקת בין הצדדים שמקורה בהסכם קומבינציה שנערך ביניהם לבניית מבנה תעשייה ב"אזור" וחלוקת הזכויות ביניהם על פיו.

רקע

2.        המערער, קבלן, (להלן - "הקבלן"), התקשר עם המשיבה לצורך בניית מבנה תעשיה על מגרש שהמשיבה בעלת זכויות החכירה בו. על פי ההסכם, הקבלן אמור היה לקבל 54%  מהזכויות במיבנה ואילו המשיבה אמורה היתה לקבל את יתרת הזכויות בשיעור 46%. הקבלן בנה את המיבנה המורכב משני מיבנים צמודים, המופרדים על ידי מסדרון משותף, הכולל חדר מדרגות. על פי ההסכם, המבנה המערבי שייך לקבלן ואילו המיבנה המזרחי שייך למשיבה. המיבנה המקורי הינו בן שתי קומות, אולם הקבלן המשיך ובנה מעל לחלקו בלבד קומה שלישית וחלק קומה נוספת מעליה.

           הקבלן הגיש תביעה כנגד המשיבה בטענה כי הפרה את ההסכם ביניהם בכך שלא שילמה את מס שבח המקרקעין החל על העסקה; לא העבירה על שמו את חלקו בזכויות במקרקעין, אלא באיחור רב; ולא שלמה למינהל את דמי היוון החכירה על המיבנה; כן טען כי הילווה למשיבה כספים אותם היא לא פרעה. הקבלן תבע סעדים כספיים שונים בגין הפרות אלה. כן ביקש כי תינתן הצהרה לפיה המשיבה חייבת בתשלום דמי החכירה השנתיים למינהל עד לתשלום דמי ההיוון על ידיה, וכי כל עוד לא תשלם את דמי ההיוון ותעמוד בשאר חיוביה הכספיים כלפיו, הוא פטור מלמסור לה את החזקה בחלק המיבנה השייך לה.

           טענת ההגנה העיקרית שהעלתה המשיבה היתה כי חלוקת הזכויות במיבנה בין הצדדים על פי אחוזים חלה לא רק על מה שבפועל ניבנה על פי חוזה הקומבינציה אלא גם על כל בנייה נוספת שבוצעה בו, ועל זו שתבוצע בעתיד, באם כך יקרה. לכן, יש להכיר גם בזכותה היחסית על תוספת הבנייה שבנה הקבלן מעל לחלקו במיבנה. כן העלתה טענות שונות נוספות בתשובה לטענות ההפרה שהועלו נגדה על ידי הקבלן.

קביעות בית המשפט המחוזי

3.        אלה עיקרי קביעות בית המשפט המחוזי:

(א)      ההסכם המחייב את הצדדים:

בין הצדדים נחתם הסכם ראשון בדצמבר 1987 (או ינואר 1988). כשבוע לאחר חתימתו, התברר כי יש צורך בניסוח הסכם חדש מאחר שעורך הדין שניסח את ההסכם הראשון הסתבך בפלילים. ב-19.10.88 נחתם הסכם קומבינציה אחר בין הצדדים. בית המשפט קבע כי ההסכם השני הוא המחייב ואילו ההסכם הראשון אינו תופס.

(ב)      שיעור הזכויות:

 על פי ההסכם, חלוקת הזכויות בין הצדדים בשיעורי אחוזים נוגעת לבניית מיבנה בן שתי קומות בלבד, ואינה מתפרשת על פני בנייה נוספת - בין זו שכבר בוצעה על ידי הקבלן ובין כזו שעשויה להתבצע בעתיד. זאת למד בית המשפט מפרשנות החוזה על מיפרטיו ומאומד כוונת הצדדים על פיו. המסקנה מכך היא כי ההסכם בין הצדדים נועד לבניית מבנה תעשיה בן 2 קומות על ידי הקבלן תמורת 54% ממכלול הזכויות במקרקעין. הבנייה הנוספת אינה נכנסת לגדר הבנייה שקבלן התחייב לבצע ולכן אין למשיבה זכות לגביה.

ג)        מס שבח:

מס שבח מוטל על המשיבה. היא שלמה אותו ב- 14.1.91. בניית הבנין נסתיימה ב- 15.7.89 ועד אז היה על המשיבה להסדיר את תשלום המס. המשיבה הפרה את חובתה לשלם מס שבח במועד בעת סיום הבנייה, והעובדה כי ניהלה הליכי השגה וערר בפני רשויות המס קודם למועד התשלום בפועל אינה גורעת מעובדת ההפרה.

(ד)      דמי חכירה מהוונים:

 על פי ההסכם, על המשיבה היה לשלם את דמי החכירה המהוונים, והיא לא שילמה אותם. אולם, מקום שמבקשים להוון רק חלק מהנכס, יש להגיש לרשות המוסמכת תשריט חלוקה או תשריט בית משותף. אין על המשיבה חובה לשלם דמי ההיוון על הנכס כולו, הכולל גם את חלקה היא, אלא חובתה חלה על חלקו של הקבלן בלבד, ולצורך כך היה על הקבלן להגיש תשריט החלקה, שלא הוגש. לפיכך, וכל עוד לא עמד הקבלן בחובה זו, אין לראות את המשיבה כמי שהפרה את חובתה היא לענין זה.

(ה)      הלוואות

הוכח כי הקבלן הילווה למשיבה סכום של 14,132 ש"ח. ולא כטענתו, סכום של 30,000 ש"ח. אשר לתנאי הפרעון, אף שלא הוסכם במפורש על תנאים אלה בין הצדדים, הכונה המסתברת היא כי ההלוואה תוחזר על פי ערכה הריאלי אף כי ללא ריבית. אשר למועד הפרעון, על פי הראיות מועד זה חל רק לאחר שהקבלן ימסור למשיבה את החזקה בחלקה במיבנה. מאחר שחזקה זו טרם הועברה למשיבה, טרם הגיע מועד הפרעון של ההלוואה.

(ו)       נזקי הקבלן: